问答题

计算题 某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300m2，一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。

【参考答案】

该商场2005年10月16日带租约出售时节正常价格测算如下：
（1）商场一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=300×200×（1-20%）×12=57.60万元
租赁期限外年净收益=300×180×（1-20%）×12=51.84万元
（2）商场二层价格的测算 
年净收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（万元）
（3）该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.68+445.89=957.57万元

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问答题
6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。
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