问答题

计算题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。

【参考答案】

（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元）
②收益年限=40-6-=34（年）
③办公楼现值为：

（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元）
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）

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问答题
某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。
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