问答题
简答题 简述不动产估价的个别因素?
【参考答案】
1)土地:面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使
用权年限
2)建筑物:新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向
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问答题
某出租的写字楼,使用面积为3000m2,收益年限为45年,空置率为20%,未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元,同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元,除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变,报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
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问答题
某商场的土地使用年限为40年,从2001年10月16日起计。该商店共有两层,每层可出租面积各为300m2,一层于2002年10月16日租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为200元 m2,且每年不变;二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元 m2和160元 m2,运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。
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问答题
6年前,甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资300万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知,现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。
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问答题
某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元,套间每个每天350元,年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示: 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
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问答题
估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积56000m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元 m2,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。
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