府城房地产开发公司为内资企业，公司于2011年1月一2014年2月开发东丽家园住宅项目，发生相关业务如下：
(1)2011年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2011年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2012年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。(3)2013年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
(5)2013年4月开始销售，可售总面积为45000平方米，截至2013年8月底销售面积为40500平方米，取得收人40500万元；尚余4500平方米房屋未销售。
(6)2013年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2014年2月底，公司将剩余的4500平方米房屋打包销售，收取价款4320万元。(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②城市维护建设税税率为7%；③教育费附加征收率为3%；④其他开发费用扣除比例为5%。)
要求：根据以上资料，回答下列小问，如有计算，每问需计算出合计数。
1．简要说明主管税务机关于2013年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
2．在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
3．计算2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
4．计算2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
5．在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?
6．计算2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。
7．计算2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。
8．计算2013年9月进行土地增值税清算时的增值额。
9．计算2013年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。
10．计算2014年2月公司打包销售的4500平方米房屋的单位建筑面积成本费用。
11．计算2014年2月公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税。

【参考答案】

1．【答案】府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例=40500--45000×100%-90%，超过了85%。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。所以，主管税务机关于2013年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。
2．【答案】房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是-种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，不是与收入相关的合理的支出，不可以在计算土地增值税时扣除。
3．【答案】2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=(17000+17000×
5%)×90%=16065(万元)
4．【答案】 2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=(2450+3150)×
90%=5040(万元)
5．【答案】公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除。
6．【答案】 2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用-(600—150)×90%+
(16065+5040)×5%-405+1055．25=1460．25(万元)
7.【答案】 2013年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加-40500×5%×
(1+7%+3%)=2227．5(万元)
8．【答案】可以扣除的项目金额=16065+5040+1460.25+2227.5+(16065+5040)×20%-29013.75(万元)
增值额=40500-29013.75=11486.25(万元)
9．【答案】增值额与扣除项目金额的比率=11486.25-29013.75×100%=39.59%
2013年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=11486．25×30%=3445.88(万元)
10．【答案】单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500=0.72(万元)
11．【答案】可以扣除的项目金额=0．72×4500=3240(万元)
增值额=4320-3240=1080(万元)
增值额与扣除项目金额的比率=1080÷3240×100%=33．33%
公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税=1 080×30%=324(万元)


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