判断题

运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 ( )

【参考答案】

正确

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问答题

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2，建筑总面积4500m2，建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下： (1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2200正常2004年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2003年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2004年5月30日比估价对象优5%从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 (2) 当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元 m2，土地开发费用、税金和利润为120元 m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级别12345678地价是次地土地的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.741.961.41 (3) 建筑物的重置价格为l100元 m2。 (4) 建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)

判断题

在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 ( )

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