判断题

移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采取逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显示出价格变动的基本发展趋势。( )

【参考答案】

正确

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问答题
估价对象为一写字楼，土地总面积为1000m2，于1995年10月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4000m2，建成于1998年10月底，为钢筋混凝土结构，根据下面所给资料，需评估该写字楼2007年10月31日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： (2)交付土地使用权出让金等为80元 m2，土地开发费用、税金和利润等为100元 m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分别为十个级别，城市边缘土地列为最差级，即处于第八级，而估价对象处于第七级土地上。 各级土地之间的价格差异如下表所示。 (3)该写字楼电梯已落后，重新购建价格为1500元 m2，经济寿命为60年，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重新购建价格为60万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重新购建价格为80万元，平均寿命为15年，经过年数为9年；假设残值率均为0。另调查，该功能落后的电梯的重置价格为50万元，已计提折旧40万元，拆除费用2万元，可回收的残值5万元，现安装新的功能电梯需要120万元，该新的功能电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为6万元。试用成本法评估该写字楼2007年10月31日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为8%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。
问答题
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：项目实例A实例B实例C实例D实例E成交价格(元 m2)51005800520053005000成交日期(年.月.日)2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%+21%00-3%区位状况0-3%+3%+1%0房地产状况权益状况-2%0+2%-1%-1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
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