问答题

估价对象为一写字楼，土地总面积1000m²，于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500m²，建成于2007年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2009年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：
(1)搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示。

实例	实例交易价格(元/㎡)	交易情况	交易日期	房地产状况
A	2200	正常	2009年3月30日	比估价对象劣3%
B	2050	正常	2008年12月30日	比估价对象劣8%
C	2380	比正常价格高3%	2009年5月30日	比估价对象优5%

从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m²，土地开发费用、税金和利润等为120元/m²，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示。

级别	一	二	三	四	五	六	七	八
地价是次级土地的倍数	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1.3	1.5	1
地价是最差级土地的倍数	10.54	7.53	5.38	3.84	2.74	2.00	1.50	1

(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m²，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为1.0万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m²。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m²。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的外部折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)