未分类题

（一）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容）。
请阅读后回答相关问题。
1.确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似．规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／m2，比准租金B= 311. 50元／m2，比准租金C=280. 88元／m2。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：
客观租金=(295. 60+311. 50+280. 88)元／m2÷3=295. 99元／m2
2．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积为9 015 m2）
房地年总收益=房屋建筑面积×租金
=9 015 m2×295. 99元／m2
=2134680元
3．计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，
房屋出租经营管理费一房地年总收益×3%
=2134680元×3%
=64040元
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m2，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费一房屋重置价×2%
=9 015 m2×750元／m2×2%
=135225元
(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
旁屋年保险费一房屋重置价×0.2%
= 9 015 m2×750元／m2×0. 2%
=13522元
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税一房地年总收益×12%
=2134680元×12%
=256162元
营业税一房地年总收益×5%
=2134680元×5%
=106734元
税金合计一房产税十营业税
=(206162+106734)元
=362896元
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。
房屋年折旧费一房屋重置价×（1-残值率）／剩余使用年期
=9 015 m2×750元／m2×（1－0）/35
=19 3179元
(6)房地出租年总费用一管理费十维修费十保险费十税金十房屋年折旧费
=(64040十135225+13522+362896 +193179)元
=768862元
4．计算房地纯收益
房地年纯收益一房地出租年总收益一房地出租年总费用
=(2134680-768862)元
=1365818元
5．计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。
(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值一房屋重置价×房屋成新度
=9015 m2×750元／m2×75%
=5070938元
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率
=5070938元×10%
=507094元
土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益
= (1365818-507094)元
=858724元
6．计算土地价格
总地价=土地年纯收益／土地还原利率×[1-1／（1+土地还原利率）使用年期]
= 858724／8 %×[1-1／(1+8%)35]元
=10008428元
土地单价=10008428元/2504. l m2
=3996. 82元／m2（注：土地面积为2504. I m2）
请根据上述报告片断回答以下问题：
1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看,缺少哪些方面的说明？
2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？
3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？
4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。（只有一个选项正确，并请填在括号内）
A.替代原则 B.最有效使用原则
C.预期收益原则 D.贡献原则