（一）本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元／m2，收益还原法的评估结果为970元／m2。
试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果？简述理由。

A.中央军事委员会
B.最高人民检察院
C.最高人民法院
D.中央人民政府

A.确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似．规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／m2，比准租金B=
B.计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积为9
C.计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，
房屋出租经营管理费一房地年总收益×3%
=2134680元×3%
=64040元
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／m2，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费一房屋重置价×2%
=9
D.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
旁屋年保险费一房屋重置价×0.2%
=
E.计算房地纯收益
房地年纯收益一房地出租年总收益一房地出租年总费用
=(2134680-768862)元
=1365818元
5．计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。
(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值一房屋重置价×房屋成新度
=9015
F.计算土地价格
总地价=土地年纯收益／土地还原利率×[1-1／（1+土地还原利率）使用年期]
=
G.上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看,缺少哪些方面的说明？
2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？
3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？
4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是(
H.替代原则
I.最有效使用原则
C.预期收益原则
J.贡献原则