问答题

6年前,甲公司提供一宗1ha、土地使用年限为50年的土地,乙公司出资30万元人民币,合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中3000m2建筑面积划归甲公司所有,6000m2建筑面积由乙公司使用20年,期满后无偿归甲公司所有。现今,乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来,甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知,现时该类房地产每1m2建筑面积的月租金为120元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为12%。

【参考答案】

据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来4......

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热门 试题

问答题
某宗土地面积为1.2ha,已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建没。限据项目实施进度安排(见如下横道图),项目建成后,住宅楼将全部出售,写字楼将用于出租。项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1.土地取得-2.工程建设---(1) 住宅楼建设---(2)写字楼建设--3.经营 ----(1) 住宅楼销售(2) 写字楼出租--- 根据市场调查,有关数据如下。 (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元 m2,销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元 m2(可出租面积占建筑面积的70%),并且按年租金收入的30%缴纳押金,出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%,报酬率为10%。 (2)同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼1800元 m2,写字楼2800元 m2。管理费用为开发成本的5%。 (3)除地价款外,写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 (4)目前,此类项目折现率为10%。 (5)为得到该宗土地,还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。