问答题

  被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求、房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1—2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
    评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
    (1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
    (2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第1年投入所需资金的60%，第2年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
    (3)专业费用为建筑费用的10%；
    (4)预计大厦建成后即可出租，其中1—2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1—3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
    (5)管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息；
    (6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
    (7)房地产综合资本化率为8%；
    (8)每年按365天计算；
    (9)本项目不考虑所得税因素。
    根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。