问答题
估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯。
搜集有关资料如下:(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:
实例 | 交易价格(元/m2) | 交易情况 | 交易日期 | 房地产状况 |
A | 2200 | 正常 | 2006年3月30日 | 比估价对象劣3% |
B | 2050 | 正常 | 2005年12月30日 | 比估价对象劣8% |
C | 2380 | 比正常价格高3% | 2006年5月30日 | 比估价对象优5% |
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下: 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/m
2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m
2,以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:
级别 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 | 八 |
地价是次级土地倍数 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.3 | 1.5 | 1 |
地价是最差级土地的倍数 | 10.54 | 7.53 | 5.38 | 3.84 | 2.74 | 2.00 | 1.50 | 1 |
(3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m
2,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元,经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/m
2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/m
2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层高要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)
【参考答案】
(1) 土地重新购建价格
①市场法
比准价格A=2200×100/100×(1-1-0.5%) 6×......
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