多项选择题

某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则( )。

A．该房地产的收益价格为136.73万元
B．该房地产的收益价格为143.89万元
C．以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D．该房地产的合理经营期限为15年
E．该房地产的合理经营期限为20年
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多项选择题
下列房地产中，难以采用市场法估价的有( )。
A．房地产开发用地
B．学校
C．在建工程
D．别墅
E．特殊厂房
多项选择题
在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
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