问答题

某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年	第n年
1.土地取得	……
2.工程建设		……	……	……
1）住宅楼建设		……	……
2）写字楼建设			……	……
3.经营				……	……	……	……
1）住宅楼销售				……
2）写字楼出租					……	……	……

根据市场调查，有关数据如下：
(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m²，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m²(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m²，写字楼2800元/m²，管理费用为开发成本的5%。
(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4) 目前，此类项目折现率为10%。
(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。