问答题

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200 m2；建筑总面积4500m²；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下：
(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示

实例	交易价格	交易情况	交易日期	房地产状况
A	2100	正常	2004年3月30日	比估价对象劣4%
B	2085	正常	2003年12月30日	比估价对象劣6%
C	2350	比正常价格高3%	2004年5月30日	比估价对象劣5%

从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下： 在估价时点征郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m²，土地开发费用、税金和利润等120元/m²，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上．各级土地之间的价格差异如下表所示：

级别	1	2	3	4	5	6	7	8
地价是次级土地的倍数	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1
地价是最差级土地的倍数	10.54	7.53	5.38	3.84	2.74	1.96	1.4	1

(3)建筑物的重置价格为1100元/m²。
(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成
本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。