某综合楼的土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m²，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m²，附近类似商场正常月租金为230元/m²。6～22层为写字楼，每层面积1000m²，出租率为80%，正常月租金为100元/m²。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。

【参考答案】

(1)年净收益。
①租约期内年净收益=2000×5×200×(1-30%)×12元=1680万元。
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