问答题

简答题现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

【参考答案】

（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑面积。2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可收集可比实例，采用比较法进行评估。3）两者汇总得出总价。（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。1）采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。2）采用成本法计算出建筑物的价格。3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

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问答题

某镇房屋征收评估报告封面（略）致估价委托方函甲县房屋征收办公室：受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》（甲县建拆字［××］第××号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。

问答题

××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象

问答题

厦门××酒店市场价值评估报告（封面、目录略）致委托方函厦门××酒店有限公司：

问答题

一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、注册房地产估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、××别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方 ××市恒通房地产开发公司（二）受理估价方 ××市房地产估价事务所（三）估价对象概况 1．土地情况 A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

问答题

（指错题）北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明略）致委托方函北京××房地产开发有限责任公司：承蒙贵公司委托，公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。估价对象如下：一、土地使用权状况土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号

问答题

封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）

问答题

某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元 m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元 m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元 m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

简答题 现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

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