问答题

某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如下表，目标收益率ic=15%，目标投资回收期Pc=10年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。

【参考答案】

该办公楼每平方米建筑面积的最低月租金为118.42元。
(1)财务净现值

(2)内部收益......

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问答题
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为109 6，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元 m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元 m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期问的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少 （假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
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