问答题

某房地产开发项目的占地面积为6000m²，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5000m²，可用于经营的部分为4500m²，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元/间天。前3年的入住率均为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分总建筑面积为3000m²，建成后全部出售，预计平均售价为6500元碲，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8%。第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总段资的35%，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
该项目全投资目标收益率为8%，自有资金目标收益率为20%。
（1）完成下列现金流量表；
（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
（3）求方案自有资金的财务净现值。