单项选择题

某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m²，交纳的土地出让金为30元/m²，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。
2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。
根据上述材料，回答问题。
下列各项费用中，不属于土地取得费的是( )。

A．劳动力安置费
B．土地平整费
C．拆迁费
D．征地费

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问答题

某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001-2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元亩，土地开发费为2亿元 km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元 m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

问答题

某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元 m在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。其他有关资料： (1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。 (2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日：基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。 (3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元 m2，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元 m2。 (4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 (5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。 (6)土地还原率为6%。 (7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

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