未分类题

分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。
××市华兴酒家评估报告
一、评估单位：宇辰房地产估价公司
二、委托单位：康达工贸公司
三、评估期日：1995年8月1日～1995年8月30日
四、评估目的：为人股评估房地产价格
五、评估人员：(略)
六、评估原则与依据：(略)
七、华兴酒家概况：
华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费40元。
华兴酒家占地500m2，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程：
1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：

评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。
2．确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：

对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：
r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%
3．计算年总收入
(1)首层大餐厅有200个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算则一年总收入为：
200×2×65%×20×350=1820000(元)
(2)二层有20间包厢，每间包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为：
20×6×2×40×350=3360000(元)
(3)年总收入为：1820000+3360000=5180000(元)
4．计算年总支出
(1)营业税及附加：按总收入的5.5%计算
5180000×5.5%=284900(元)
(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的50%计算
5180000×50%=2590000(元)
(3)管理人员工资：40人，每人每月400元，则
400×40×12=192000(元)
(4)综合管理费：每年按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(5)保险费：按投保金额200万元的0.3%计算
200000×0.3%=6000(元)
(6)固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算
8000000×9%=720000(元)
(7)广告宣传费：按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(8)房屋及设备更新：按注册资金的1%计算
8000000×1%=80000(元)
(9)人员培训费：按总收入的0.5%计算
5180000×0.5%=25900(元)
(10)其他费用：按总收入的5%计算
5180000×5%=259000(元)
(11)年总支出为4442700元
5．评估价格计算
根据公式

九、评估结论：
经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为489.7万元。
宇辰房地产估价公司(公章)
1995年8月30日